Korisne informacije

01. Šta je agencijska provizija, koliko iznosi i ko je plaća?
02. Šta je porez na prenos apsolutnih prava, koliko iznosi i ko ga i kada plaća?
03. Oslobadjanje od plaćanja poreza na apsolutna prava za kupce prvog stana.
04. Šta je porez na kapitalnu dobit, koliko iznosi, ko ga i kada plaća?
05. Oslobadjanje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
06. Da li strani državljani mogu kupiti nekretninu u Srbiji?
07. Koja je razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti?
08. Šta je od dokumentacije potrebno za prodaju nekretnine?
09. Koji su obavezni elementi Ugovora o prodaji nepokretnosti?
10. Kako se prenose prava korišćenja telefona, struje i infostana i komunalija?
11. Kako izgleda proces primopredaje nepokretnosti?

  1. Šta je agencijska provizija i koliko iznosi?

Agencija za nekretnine ima pravo na nadoknadu, tj posredničku proviziju onda kada izvrši ulogu posrednika između prodavca i kupca prilikom kupovine nepokretnosti, bilo da je u pitanju kuća, stan, lokal ili plac.

Iznos agencijske provizije zavisi od dogovorene kupoprodajne cene nekretnine i prethodno dogovorenog procentualnog iznosa provizije prema ugovoru o posredovanju.

  1. Šta je porez na prenos apsolutnih prava, koliko iznosi i ko ga i kada plaća?

Prеdmеt оpоrеzivаnjа pоrеzоm nа prenos apsolutnih prava je prеnоs prava uz nакnаdu оstvаrеn nа tеritоriјi Srbiје, i to :

  • prava svojine na nepokretnosti;
  • prava intelektualne svojine;
  • prava svojine na motornom vozilu – osim na mopedu, motokultivatoru, traktoru i radnoj mašini, prava svojine na plovilu, odnosno prava svojine na vazduhoplovu sa sopstvenim pogonom osim državnog;
  • prava korišćenja građevinskog zemljišta.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se i kod davanja građevinskog zemljišta u javnoj svojini u zakup, u skladu sa zakonom koji uređuje planiranje i izgradnju, na period duži od jedne godine ili na neodređeno vreme, radi izgradnje objekata.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od procenjene vrednosti nekretnine. Vrednost nekretnine se procenjuje od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine na kojoj se nekretnina nalazi.

Zakon propisuje da troškove plaćanja ovog poreza snosi prodavac, međutim kod nas je u praksi uobičajeno da to čini kupac, kako bi se osigurao da će porez biti plaćen. U praksi, Prodavac izdaje Punomoćje, sa kojim ovlašćuje Kupca da u njegovo ime reguliše plaćanje poreza na promet apsolutnih prava kod nadležne Uprave Javnih prihoda.

Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 10 dana, od dana overe Ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi nekretnina koja je predmet Ugovora o kuporodaji. Nakon prijema Rešenja sa obračunatim porezom, obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz Republičkoj upravi javnih prihoda, kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na promet.

Ukoliko se porez na prenos apsolutnih prava ne plati u zakonskom roku, sud u kome je ugovor overen će poslati primerak tog Ugovora nadležnom organu, koji će na taj način biti upoznat sa predmetnom kupoprodajom i pozvaće kupca na ispunjenje njegove zakonske obaveze.

  1. Oslobadjanje od plaćanja poreza na apsolutna prava za kupce prvog stana.

Ukoliko kupujete prvu nepokretnost na teritoriji Republike Srbije, imate pravo da ostvarite poresko oslobođenje. Potrebno je da stičete pravo svojine na nepokretnosti po prvi put, državljanin ste Republike Srbije i imate prebivalište na teritoriji Republike.

Kupac prve nepokrenosti može za sebe da ostvari poreko oslobođenje za 40 m2 i po 15m2 za svakog člana porodičnog domaćinstva.

Primer:  Kupac je kupio stan površine 70m2.  Ostvariće poresko oslobođenje za 40 m2, dakle platio bi porez kao da je kupio stan površine 30m2. Međutim, kada bi kupac imao i dvoje dece koje sa njim žive u porodičnom domaćinstvu ostvario bi poresko oslobođenje od 40 m2 za sebe i jos po 15m2 za svako dete, 40+15+15=70, tako da bi bio oslobođen plaćanja poreza u celosti.

  1. Šta je porez na kapitalnu dobit, koliko iznosi, ko ga i kada plaća?

Porez na kapitalnu dobit je porez koji se plaća na pozitivnu razliku izmedju nabavne i prodajne cene nepokretnosti.

Porez na kapitalnu dobit iznosi 15% od iznosa kapitalnog dobitka.

Primer: Ukoliko je stan koji je prodavac platio 50.000€ prodat za 80.000€, kapitalni dobitak iznosi 30.000€ i na ovaj iznos se plaća porez od 15% (4.500€). 

Porez na kapitalnu dobit plaća Prodavac nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje nepokretnosti.

  1. Oslobadjanje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Ukoliko je nepokretnost koja ja predmet Ugovora o kupoprodaji stečena i bila u vlasništvu Prodavca neprekidno u periodu od 10 godina, Prodavac se oslobadja plaćanja porezna na kapitalnu dobit.

Oslobađanje od kapitalne dobiti se, takodje, vrši kupovinom druge nepokretnosti čija je cena ista ili veća od cene prodate nepokretnosti, i to u roku od 90 dana od dana prodaje.

  1. Da li strani državljani mogu kupiti nekretninu u Srbiji?

Sklapanje pravnih poslova ( sticanje prava svojine na nepokretnostima) između fizičkih ili pravnih lica koji nisu državljani Republike Srbije moguće je pod uslovom da postoji sporazum o reciprocitetu između Republike Srbije i zemlje iz koje kupac ( fizičko ili pravno lice) dolazi.

  1. Koja je razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti?

Uknjižbom nekretnine se smarta njen upis u Katastar nepokretnosti.

Zakonom su uknjižene i neuknjižene nekretnine izjednačene, pošto se vlasništvo nad nekretninom dokazuje overom Kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem.

Osnovna razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nekretnina je u tome što se samo na uknjižene nekretnine može staviti hipotekarni ili založni kredit.

  1. Šta je od dokumentacije potrebno za prodaju nekretnine?

Da bi pristupili procesu prodaje nekretnine morate se legitimisati kao Prodavac, odnosno dokazati svoje vlasništvo nad nekretninom u pitanju.

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga – vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti.

Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno pečatima Republičke uprave javnih prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava. Ovim se pokazuje da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas.

  1. Koji su obavezni elementi Ugovora o prodaji nepokretnosti?

Obavezni elementi svakog Ugovora o prodaji nepokretnosti su:

  • identifikacija Ugovornih strana, uključujući i matični broj Ugovornih strana,
  • precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti),
  • izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti,
  • iznos kupoprodajne cene,
  • potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene,
  • saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi),
  • zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti.
  1. Kako se prenose prava korišćenja telefona, struje i komunalija?

PTT priključak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

Prenos prava korišćenja ED brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije Nišsa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji.

Prenos komunalija vrši Kupac odlaskom u filijalu JKP Objedinjena naplata sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

  1. Kako izgleda proces primopredaje nepokretnosti?

Primopredaja nepokretnosti, odnosno ulazak u posed nepokretnosti se vrši u nekoliko faza:

  • Pre potpisivanja i overe Ugovora o prodaji ugovorne strance odlaze u nepokretnost u pitanju, gde se vrši uvidjaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvar,
  • Overa Ugovora o prodaji u sudu,
  • Isplata kupoprodajne cene i,
  • Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.